Optimiser la location et la vente de son bien meublé

Optimiser la location et la vente de son bien meublé

Comment mettre en location un bien immobilier ?

Il existe 2 types de location : le dispositif de la location nue et le dispositif de la location meublée. Le dispositif de la location nue permet de diminuer les revenus imposables de la location grâce à la déduction de charges (primes assurances, frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt).

Le dispositif de la location meublée au régime réel est plus intéressant fiscalement car il permet de diminuer vos revenus imposables de la location d’une charge supplémentaire.

Cette charge supplémentaire est l’amortissement, qui correspond à une perte comptable de valeur du bien sur une période donnée. Ainsi votre net imposable sera considérablement réduit.

Comment la location meublée est-elle imposée ?

Une fois l’assiette taxable calculée, vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition (de 0% à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

En cas de revente du bien immobilier, fautil réintégrer à la plus-value immobilière les amortissements pratiqués au cours de la location meublée ?

Cet amortissement ne sera pas réintégré dans la plus-value immobilière en cas de vente du bien si vous êtes dans le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, votre plus-value immobilière relèvera du régime de la plus-value des particuliers. Vous aurez donc une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu (19%) et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2%). C’est le double avantage : vous pouvez déduire en cours de vie l’amortissement et vous bénéficiez de l’exonération fiscale au bout de 30 ans.

Néanmoins nous attirons votre attention sur une éventuelle réintégration des amortissements. Cette réintégration est en effet possible si vous remplissez les conditions du Loueur Meublé Professionnel (LMP). Votre plus-value immobilière relèvera du régime des plus-values professionnelles, vous aurez 2 impositions !

Une imposition sociale pouvant aller de 17,2% à 35% sur deux sortes de plus-values distinctes.

Une imposition sur le revenu sur deux plus-values distinctes Une plus-value long terme, soit la plus-value économique (valeur de cession- inscription au bilan) taxée au taux de 12,8%.

Une plus-value court terme, soit le montant des amortissements déduits taxée à votre tranche marginale d’imposition (de 0% à 45%).

Exemple chiffré :

Madame DUMAS a cédé un bien immobilier en décembre 2020 d’un montant de 550 000 euros. Elle a acquis ce bien immobilier pour un montant de 400 000 euros en mai 2007 (hors frais d’acquisitions et travaux).

Madame Dumas aura un net en poche de +129 114 euros si elle relève du régime LMNP. L’enjeu nécessite l’intervention d’un expert fiscal pour connaître les enjeux fiscaux d’une vente immobilière.

Quelles sont les conditions pour relever du régime LMP ?

Deux critères sont cumulatifs pour bénéficier du régime LMP. Les recettes de la location meublée doivent être supérieures à 23k€ et ces revenus, supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Il est à souligner, que le passage de LMNP en LMP se fait automatiquement si ces deux conditions cumulatives sont réunies.

Comment sortir du piège LMP ? Y a-t-il une exonération sur la plus-value avec ce régime ?

Lorsque vous avez exercé l’activité de LMP pendant au moins 5 ans et que le total des loyers est inférieur à 90 000€, l’imposition sur le revenu sera exonérée mais une partie de l’imposition sociale restera due.

Exemple chiffré :

Madame Dumas loue des appartements en meublé professionnel depuis plus de 5 ans. Ces locations meublées représentent des recettes de 45k€>/an et elle perçoit une pension de retraite de 20k€/an. Elle souhaite céder un des appartements estimés à 550 000 euros.

Quel régime de société peut exercer une location meublée ? Cela est-il possible au sein d’une SCI ?

Vous pouvez exercer l’activité en meublée directement en tant que personne physique ou à travers une société : SARL de famille ou SCI soumise à l’IS.

En effet, cette SCI sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés car l’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, il n’est pas conseillé d’avoir recours à une SCI pour exercer ce type d’activité et pour vendre le bien (réintégration des amortissements par exemple). La SARL de famille, quant à elle, est une SARL classique dont les associés sont issus de la même famille (enfants, conjoints, parents). Cela n’est pas applicable par exemple entre cousins, neveux/ nièces. L’intérêt de la SARL de famille réside dans le fait qu’elle peut opter pour l’impôt sur le revenu et détenir des biens sous le régime des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. Elle est ainsi dite « transparente » fiscalement.

La société reçoit les loyers et paie les charges, le solde vous est versé sans fiscalité supplémentaire. Le résultat de la SARL sera intégré dans le revenu imposable suivant le pourcentage de détention du capital social de chaque associé. L’imposition à l’impôt sur le revenu doit être décidée par tous les associés de la société et doit être déclarée auprès du service des impôts des entreprises lors de la constitution de cette société, ou avant la date d’ouverture du premier exercice si la société existe déjà.

En cas d’option pour l’imposition sur les sociétés, ce choix est irrévocable. Afin de sortir les liquidités de la structure, il faudra effectuer une distribution de dividendes qui engendrera une fiscalité supplémentaire.

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