Investir dans l'immobilier
Quels types d’investissements immobiliers font vos clients ?
Nos clients qui souhaitent investir dans la pierre recherchent des biens différents : certains souhaitent investir dans des petites surfaces, d’autres dans des immeubles ; certains souhaitent acheter sans travaux à réaliser et d’autres cherchent uniquement des biens à rénover.
Dans une optique d’investissement, le client doit qualifier son projet : l’achat d’un studio pour loger ses enfants plus tard, d’une future maison secondaire, un investissement purement locatif…
Les motivations de nos clients sont également diverses : transmettre un patrimoine à leurs descendants, constituer des rentes locatives immédiates ou s'assurer un complément de retraite. Constituer un patrimoine immobilier peut prendre des formes multiples.
Si vous investissez par exemple dans un bien pour le louer exclusivement, l’élément clé est le rendement locatif.
Qu’est ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est le rapport entre l'investissement réalisé et les loyers générés chaque année. Une manière simplifiée de le calculer :
Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien
Dans le cas de zones comme Paris par exemple, la rentabilité est peu élevée. Certains clients cherchent uniquement par ce biais à autofinancer leur investissement.
Dans quel types de biens vos clients investissent-ils le plus ?
D’une part, nous avons des clients qui cherchent à investir dans des immeubles entiers lorsqu’ils ont un budget important. Cela est plus intéressant en terme de financement, d’entretien, mais aussi de possibilités d’agencement pour optimiser la rentabilité en créant des T1, T2 par exemple.
En terme de typologie de biens, les T2 sont appréciés pour investir. En effet, cette taille d’appartement cible des locataires ayant une situation financière stable. Cette typologie peut également correspondre à des locataires cherchant un pied-à-terre parisien (soit une résidence secondaire) en fonction également de la localisation, de l’ameublement, des prestations etc. Cela permet alors aux bailleurs de prétendre à un loyer plus important que le loyer encadré, l’encadrement étant uniquement appliqué sur les locations en résidence principale. Pour en savoir plus sur ce type de location - résidence secondaire - consultez l’article relatif au bail code civil.
Lors d’une mise à la location, il faut néanmoins prendre en compte le turn-over et les carences locatives éventuelles. Afin de minimiser cela, il est important d’échanger avec votre agent immobilier sur la clientèle à cibler, le type de bail à privilégier et le montant du loyer.
On entend souvent qu’il est intéressant d’investir dans les studios. Qu’en pensez-vous ?
Les studios sont en effet appréciés dans le cadre d’un investissement locatif car le prix au m² est plus élevé à la location. Avec l’encadrement des loyers à Paris, il est possible d’obtenir un loyer plus important au m² pour un T1 que pour un T2 (bien que l’on parle d’une différence moindre).
Pour ce type de biens, il faut néanmoins prévoir les turn-over fréquents. Les studios sont souvent occupés par des étudiants (qui restent en moyenne 1 à 3 ans dans leur logement, cursus à l’étranger etc...) ou des jeunes actifs.
Pour éviter des coûts supplémentaires entre plusieurs mises en location, il est important de constituer un bon état des lieux d’entrée. Cela permet de notifier les dégradations qui ont pu être faites lors du séjour du locataire et de garder une partie de la caution pour financer les réparations.
Recommandez-vous plutôt de louer en meublé ou en non meublé ?
Cela dépend de plusieurs facteurs en terme de stratégie et de fiscalité.
Pour des biens de petite superficie (par exemple un studio), on remarque que les locataires restent généralement pour une courte durée (1 à 3 ans). Dans ce cas, la location meublée est privilégiée car elle est plus adaptée aux besoins des locataires.
Pour des biens de type appartement familial la demande est plus importante pour des locations nues, la durée de location étant généralement plus longue.
Vous pouvez vous référer à ce sujet à notre article relatif aux avantages de la location meublée.
N’hésitez pas à nous demander les coordonnées de notre partenaire fiscaliste qui analysera votre situation spécifiquement et pourra vous préconiser les mesures les plus avantageuses pour vous. Contactez-nous.
