L'encadrement des loyers à Paris
L’encadrement des loyers s’applique-t-il à tous les types de mises en location ?
Le propriétaire doit respecter l’encadrement des loyers si le logement constitue la résidence principale du locataire. S’il s’agit de sa résidence secondaire, le loyer est alors librement fixé, tout en restant cohérent avec les prix du marché.
Les spécificités de l’encadrement des loyers sont encore assez méconnues des propriétaires bailleurs.
Pourquoi avoir instauré l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers a été réinstauré par la loi ELAN de 2018. Il est de nouveau appliqué depuis fin juillet 2019.
Cette législation sert à maîtriser les montants des loyers des logements mis en location. Chaque année, des loyers de référence sont définis par un arrêté préfectoral, en s’appuyant sur la base des données de l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne).
Quelles zones sont concernées par l’encadrement des loyers ?
Les logements situés en zones tendues comme Paris, constituant la résidence principale d’un locataire sont soumis à l’encadrement des loyers pour les baux signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 et les baux signés à partir du 1er juillet 2019 pour les logements vides ou meublés.
Sur quels critères les loyers de référence sont-il fixés ?
- la zone,
- le nombre de pièces principales,
- l’année de construction (avant 1948, 1948-1970, 19711990, après 1990),
- le type de location (vide, meublée).
Calculez votre loyer de référence :
Un propriétaire peut-il fixer un loyer supérieur à cet encadrement ?
Il est important de souligner que nous parlons de loyers hors charges lorsque nous nous référons à l’encadrement des loyers. Bien que le propriétaire soit tenu de le respecter, la loi prévoit la possibilité d’ajouter un complément de loyer.
Dans quels cas peut-on appliquer un complément de loyer ?
Un complément de loyer doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport aux biens comparables (bien situé dans la même zone, ayant les mêmes caractéristiques : nombre de pièces, période de construction, type de location). Il peut aussi être justifié par la présence d’électroménager ou de meubles non obligatoires dans la location.
Le locataire pourra cependant le contester et engager une procédure auprès du bailleur (envoi de recommandé au bailleur, procédure de conciliation, saisie du juge du tribunal d’instance).
Qu’en est-il des baux concernant les appartements de fonction ?
L’encadrement des loyers ne concerne que les résidences principales.
Nous travaillons avec plusieurs grands groupes qui ont un rayonnement international et des besoins constants pour loger leurs employés dans le cadre d’une mission sur une période définie. À ce sujet, nous vous invitons à lire l’article sur le bail code civil.
Le loyer peut-il être augmenté en cours de bail ?
C’est tout à fait possible légalement mais il faudra le prévoir dans le contrat de location. Chez George V Immobilier nous intégrons systématiquement une clause d'indexation dans les baux. L’augmentation des loyers est recalculée tous les ans.
Le loyer peut-il être augmenté entre deux locations ?
À Paris, le plafonnement des loyers à la relocation permet d’augmenter le loyer entre deux locations dans la limite de l’évolution de l’IRL, une fois par an. Cela est néanmoins possible dans certains cas (se référer au Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail), pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Pouvez-vous nous donner un cas pratique pour consulter l’encadrement des loyers ?
Nous prenons l’exemple d’un appartement d’un immeuble construit en 1887, situé avenue George V (75008 Paris), en location meublée. .
Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence par mètre carré, avec une réduction de -30%. Si le bailleur perçoit un loyer au-dessous du loyer de référence, il pourra l’augmenter (sur la base du loyer de référence) lors du renouvellement du bail.
Le loyer majoré correspond au loyer de référence par mètre carré, avec une augmentation de +20%.
Comment fixer un loyer juste ?
Pour fixer le loyer de votre bien, vous pouvez légalement prétendre à un loyer de référence majoré. À cela s’ajoutent les charges de l’immeuble (qui ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer). Il vous sera également possible d’ajouter un complément de loyer qui devra être justifié.
Chez George V Immobilier, nous sommes là pour vous aider à définir des loyers conformément à la législation en vigueur, ainsi que les prix du marché et à établir le bail (avec l’ensemble des informations nécessaires) pour louer votre bien en toute légalité. Cela vous permettra d’assurer la mise en location de votre bien. Contactez-nous !
