Le dépôt de garantie
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est aussi appelé “caution”. Il est important de ne pas confondre la “caution” avec les termes “caution bancaire”, “cautions solidaires” etc qui sont des cautions en cas de manquement de paiement du loyer, des charges et/ou des taxes.
Le dépôt de garantie est légiféré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations d’habitations au titre de résidence principale (qu’elles soient meublées ou nues). Il s’agit d’une somme que détient le propriétaire pendant la durée du bail et qu’il restitue en partie ou intégralement au locataire lorsque le bail prend fin. Une partie du dépôt de garantie peut être retenue en cas de manquement à ses devoirs de la part du locataire (entretien des équipements mis à sa disposition par exemple).
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Le bailleur peut demander au locataire un dépôt de garantie à hauteur d’un mois de loyer hors charges pour une location nue, et de deux mois de loyer hors charges en location meublée traditionnelle.
Si le bailleur demande plus de deux mois de loyer d’avance, il ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire.
Il est néanmoins possible de fixer un montant inférieur ou de ne pas demander de dépôt de garantie.
Quand doit être payé le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être payé à la signature du bail.
Le propriétaire peut-il encaisser le dépôt de garantie ?
Tout à fait. Il est important d’avoir reçu le virement ou encaissé le chèque avant l’entrée du locataire dans les lieux.
Le dépôt de garantie doit-il être encaissé sur un compte bancaire spécifique ?
En France, il n’est pas imposé au propriétaire de mettre ce dépôt de garantie sur un compte à part entière. Si vous faites appel à une agence immobilière, ce dépôt de garantie sera immobilisé sur un compte gestion.
Attention le dépôt de garantie ne se substitue pas au paiement d’un mois de loyer (ni le premier, ni le dernier mois de loyer).
Lorsque le contrat de location prend fin, sous quel délai le dépôt de garantie est-il restitué ?
À la date de l’état des lieux (et de la remise des clés du logement), il faudra compter :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée. Le bailleur restituera donc l'intégralité du dépôt de garantie au locataire (avec une retenue pour provision de MISE À LA LOCATION MISE À LA LOCATION charges, le cas échéant)
- 2 mois si l'état des lieux de sortie n'est pas identique à l'état des lieux d'entrée.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne respecte pas ces délais ?
Nous préconisons votre vigilance sur ce point. Si le propriétaire ne restitue pas à temps le dépôt de garantie, le locataire est en droit de réclamer une pénalité de 10% du dépôt de garantie pour chaque mois indivisible de retard.
Sur quels motifs le bailleur peut-il retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie ?
Le propriétaire pourra retenir un montant à la hauteur :
. de travaux de remise en état du logement si des modifications ont été réalisées par le locataire sans l’autorisation du propriétaire,
. de réparations locatives qui auraient dû être réalisées par le locataire dans le cadre de son obligation d’entretien du logement,
. des impayés de loyers ou de charges.
Qu’en est-il du paiement des impôts ou charges dues par le locataire après son départ ?
En copropriété, si les charges sont au réel, le propriétaire peut retenir une provision de 20% du dépôt de garantie. Cela doit être dûment justifié dans un courrier de notification envoyé au locataire, jusqu’à la régularisation annuelle des charges de l’immeuble.
Comment le propriétaire doit-il informer le locataire d’une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur doit envoyer un courrier informant le locataire sortant de la retenue partielle ou totale du dépôt de garantie. Il devra y détailler les devis, les postes de retenue et les modalités de calcul.
Le propriétaire doit justifier des montants retenus mais il n’est pas dans l’obligation de réaliser par la suite ces travaux.
Sur quelle base le propriétaire peut-il calculer ces retenues ?
La comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée reste le critère principal. Néanmoins, il faut prendre en compte la vétusté et l’usure normale du logement.
En cas de changement de propriétaire (vente du logement), qu’en est-il du dépôt de garantie ?
En cas de changement de propriétaire, le bail est automatiquement transmis à l’acquéreur du bien en question. C’est à l’acquéreur de prévenir le locataire. Nous incitons le vendeur et l’acquéreur à indiquer ce changement de propriété.
Si vous êtes l’acquéreur, nous vous suggérons de communiquer le transfert de propriété à votre locataire en lui présentant votre attestation de propriété (fournie par le notaire) et de lui transmettre vos coordonnées bancaires afin qu’il puisse procéder au paiement des loyers à venir.
Si vous êtes le vendeur, vous devez transférer le dépôt de garantie à l’acheteur (qui devient donc le nouveau propriétaire).
Si le propriétaire vendeur avait confié ce bien en gestion locative à une agence, vous pouvez signer un nouveau contrat de gestion locative avec celle-ci. L’agence vous transmettra sinon le dépôt de garantie.
Chez George V Immobilier nous vous proposons un service de gestion locative afin de coordonner pour vous l’ensemble des aspects de la mise à la location. Pour trouver plus d’informations, n'hésitez pas à nous contacter !
