Les charges de copropriété
Qu’entend-on par “charges de copropriété” ?
Les charges sont les dépenses liées aux parties communes et à la façade de l’immeuble. Ces charges sont principale- ment réglées par le propriétaire qui demande au locataire d’en payer la partie dite « locative » ou « récupérable ». Ces charges peuvent être forfaitaires ou au réel.
Selon le type de location, peut-on appliquer des charges forfaitaires ou au réel ?
Les charges forfaitaires s’appliquent pour :
• une location meublée,
• une location vide uniquement dans le cadre d’une colocation,
• un bail mobilité (obligatoire).
Les charges au réel s’appliquent pour :
• une location vide
• une location meublée (si vous le souhaitez).
Si le propriétaire peut lui-même décider du type de charges à appliquer, comment doit-il choisir ?
Si vous choisissez d’opter pour des charges au réel, au terme de l’exercice comptable, vous, le bailleur, remboursez ou réclamez un complément au locataire, en fonction du montant réel des charges locatives et de celui déjà perçu.
Si vous optez pour des charges forfaitaires, ces dernières ne sont pas régularisables. Ainsi, si les charges annuelles réelles récupérables au locataire dépassent ce que vous avez perçu tout au long de l'année, vous ne pourrez pas réclamer un complément à votre locataire.
Il est toutefois possible d’indexer les charges forfaitaires dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers ou IRL si le contrat de location le prévoit.
Comment fixer le montant des charges ?
Le montant mensuel des charges, qu’elles soient forfaitaires ou au réel, correspond au montant des charges récupérables. La loi Alur précise que le montant des charges forfaitaires “ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté”.
Si les charges forfaitaires sont supérieures au montant des charges récupérables, le locataire peut se retourner contre le bailleur et réclamer le remboursement d’une partie des charges locatives forfaitaires déjà réglées.
Quelles sont les charges dites “récupérables” ?
La liste en est fixée par le décret du 26 août 1987.
Quand doivent-elles être payées ?
Les charges, qu’elles soient forfaitaires ou au réel, sont généralement payées en même temps que le loyer. Ces modalités de paiement doivent être précisées dans le contrat de location. En ce qui concerne les charges au réel, la régularisation se fait annuellement.
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